En Colombia, el mercado de arriendos continúa siendo uno de los principales mecanismos de acceso a vivienda.
Según cifras del DANE, cerca del 40% de los hogares del país vive en arriendo, una proporción que ha venido en aumento en medio del encarecimiento del crédito y el costo de vida; la capital del país, puntualmente, se posiciona como la ciudad líder de arriendos con el 57,4% de los hogares que residen bajo esta modalidad.
Debido a este gran auge surge la Ley 820 de 2003, la cual se consolida como el marco fundamental que regula la relación entre propietarios e inquilinos, estableciendo reglas claras sobre precios, incrementos, contratos y garantías, en un mercado donde aún persisten prácticas informales.
«Algo clave en un momento donde la confianza y la información son determinantes para tomar decisiones”
Así lo afirmó Lesly Posada, directora comercial de Fincarai, «Entender las reglas del juego es fundamental. La Ley 820 no solo protege a las partes, sino que también promueve un mercado más transparente»
Conflictos por arrendamiento, son por desconocimiento
La normativa establece, entre otros aspectos, que el canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble y que los incrementos anuales deben ajustarse exclusivamente al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Además, prohíbe la exigencia de depósitos arbitrarios y define que las garantías deben formalizarse mediante mecanismos como fiadores o pólizas, buscando equilibrar la relación entre arrendador y arrendatario.
Otro de los pilares de la ley es la protección jurídica del inquilino, al exigir procesos legales para la terminación del contrato y eventuales desalojos, así como la obligación del propietario de garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad.
Al mismo tiempo, establece causales claras para la finalización del contrato por cualquiera de las partes, lo que contribuye a reducir la incertidumbre y fortalecer la confianza en el mercado.
En cuanto a la dinámica contractual, la Ley 820 también define que los contratos suelen pactarse a un año con renovación automática si ninguna de las partes manifiesta lo contrario.
Asimismo, contempla penalidades en caso de terminación anticipada sin justa causa y delimita responsabilidades frente a servicios públicos, mantenimiento y reparaciones; así las cosas el arrendador responde por aspectos estructurales del inmueble, mientras que el inquilino debe garantizar su adecuado uso.
“Lo que estamos viendo es que, más allá de la norma, existe una necesidad creciente de educación del usuario»
Posada anotó «Muchos conflictos en el mercado de arriendos surgen por desconocimiento, lo que abre una oportunidad para que plataformas digitales acompañen el proceso con información clara, validación de datos y herramientas que faciliten acuerdos más seguros”, añadió Posada.
La formalización del mercado se convierte en un elemento central. Aunque la ley establece lineamientos claros, en la práctica aún existen brechas frente a su aplicación, especialmente en segmentos donde predominan acuerdos informales. Esto representa un desafío, pero también una oportunidad para avanzar hacia esquemas más transparentes y trazables.
Así, el rol de plataformas digitales cobra mayor relevancia al facilitar el acceso a información confiable, estandarizar procesos y reducir la incertidumbre tanto para propietarios como para arrendatarios. En un mercado donde la confianza es un activo clave, la combinación entre regulación y tecnología se perfila como un factor determinante para fortalecer el sector de arriendos en Colombia.
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